지분 경매(공매) 진행 절차 및 공유물 분할 방법

 

 

이전에 공유지분 물건을 낙찰받은 경우, 공유자들과의 협의를 위해 법원에 공유물 분할 청구 소송을 하는 내용을 안내해 드렸습니다. 소송을 진행했을 때 공유자들과 연락이 잘 되고 원만하게 해결이 되면 좋은데 서로 협의가 안될 경우는 어떻게 될까요?

 

그렇게 협의가 안될 경우 진행되는 절차를 살펴보고, 공유물을 분할하는 방법에 대해 안내하겠습니다.

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협의가 안될 경우 절차

 

지분 경매, 공매의 전반적인 진행 절차는 다음과 같습니다.

 

1. 지분 물건 낙찰 -> 2. 처분금지 가처분(필수는 아님) -> 3. 공유물 분할 청구소송 -> 4. 법원 판결문 -> 5. 경매 신청 -> 6. 누군가 낙찰 -> 7. 잔금 납부 -> 8. 배당

 

 

위의 3. 공유물 청구 소송에서 서로 협의가 끝내 안될 경우에는 담당 판사가 공유물 전체를 경매로 넘겨서 각자 지분 비율대로 돈을 나눠가지라는 판결을 내려줍니다.

 

그래서 그 판결문을 갖고 내 지분뿐 아니라 다른 사람의 지분까지 전체를 경매로 넘길 수가 있습니다. 이런 과정도 전자소송으로 모두 가능합니다. 

 

인터넷으로 경매를 신청하면 보통 6-7개월 정도 뒤에 법원 사이트에 물건이 나오게 됩니다. 그러면 그 물건을 누군가는 낙찰을 받게 될 것입니다.

 

낙찰받은 사람이 잔금 납부를 하게 되면 배당 기일이라는 것이 정해지는데 배당 기일은 쉽게 말해서 지분 비율대로 돈을 받는 날입니다. 즉, 공유물 매각한 돈을 받는 날이 되는 것입니다. 

 

그럼 누군가 낙찰을 받고 이렇게 끝까지 진행돼서 배당까지 받는 데 걸리는 기간은 얼마나 될까요? 보통은 1년에서 1년 6개월까지도 걸린다고 합니다.

 

너무 오래 걸려서 벌써부터 지치는 느낌도 받게 됩니다. 하지만 좀 더 긍정적인 것은 이렇게 끝까지 진행되는 경우는 거의 없다는 것입니다.

 

보통은 3. 공유물 청구 소송 상태에서 합의가 되고 끝이 납니다.

 

저도 이 부분을 공부하면서 처음에는 이렇게 긴 싸움을 어떻게 해라는 회의적인 생각이 들었는데 그런 일은 드물다고 하니 그래도 도전해볼 수 있겠다는 생각이 들었습니다.

 

또한 그렇게 끝까지 가는 일이 드물다는 것이지 안 생긴다는 것은 아니기 때문에 처음부터 공유지분 물건을 선택할 때 내 지분을 누군가 탐낼 만한 물건인지, 협상의 여지가 있는 물건이지 파악하는 것이 매우 중요하겠다는 생각도 들었습니다.

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공유물 분할 방법

 

공유물을 분할하는 방법은 3가지가 있습니다.

 

1. 현물분할       2. 가액배상       3. 형식적 경매

 

1. 현물분할

 

현물분할은 해당 부동산 물건을 각자 비율에 맞게 나누는 것입니다. 공유물 분할의 방법은 현물 분할이 원칙이긴 합니다. 왜냐하면 무조건 똑같이 비율대로 나눠 가져야 하기 때문입니다. 

 

하지만 실제로 부동산을 현물 분할한다는 것은 쉽지 않습니다. 왜냐하면 공유물 건물이 있다고 했을 때, 그 건물을 딱딱 비율대로 자른다는 것은 사실상 어렵기 때문입니다.

 

그리고 공유물건이 땅이라고 한다면 공유자들 누구나 그 땅에서도 가장  좋은 부분을 가지려고 하지 양보하려고 하지 않을 것입니다. 그래서 상대방과 협의가 안되기 때문에 현물 분할한다는 것은 매우 어렵습니다. 

 

그래서 실제로 지분 물건 중에 현물 분할을 할 수 없는 것이 더 많습니다.

 

그리고 최소 분할 제한 면적이라는 것이 있습니다. 이것은 이 정도 면적은 돼야 분할이 가능하다는 것인데 이것보다 작다면 현물 분할 자체가 되지 않습니다. 

 

분할제한 면적

구분	주거지역	상업, 공업지역	기타	농지(농업생산 기반 사업 시행)
면적	60㎡미만	150㎡미만	60㎡미만	2,000㎡미만

 

tip. 내가 공유지분을 갖고 있는 물건이 현물 분할이 가능한 물건인지 알고 싶으면 해당 구청에 토지 분할 담당자와 통화를 하면 정확하게 알려줍니다.

 

 

2. 가액배상

 

가액배상이라는 것은 쉽게 말해서 상대방의 지분을 공유자가 인수하는 것을 말합니다. 즉 내가 상대 공유자의 지분을 인수하거나 상대 공유자가 내 지분을 인수하는 것을 의미합니다.

 

경매로 넘어가면 손해라는 것을 누구나 인지하기 때문에 서로 협상이나 조율을 통해서 70-80%는 이 과정으로 해결이 될 수 있습니다.

 

tip. 낙찰받고 바로 협의를 하는 것보다는 법원의 힘을 빌려서 법원에서 조정해주는 절차를 거치는 것이 협의가 수월합니다.

 

법원에서 공유자들에게 경매로 넘어가는 것은 손해라고 웬만하면 협의하라고 하고, 낙찰자에게도 싸게 샀으니 조금 더 가격을 낮춰서 협의하라는 식으로 조정을 해주기 때문에 당사자들끼리 이야기하는 것보다 판사가 조정해 주는 것이 더 수월하게 협의될 수 있습니다.

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3. 형식적 경매

 

현물분할도 협의가 안되고, 가액 배상으로 협의가 안되었을 경우에는 마지막으로 형식적 경매가 있습니다. 이것은 공유물 지분 전체를 경매를 통해 매각한 후 매각 대금에서 공유자들끼리 지분의 비율대로 나누어 배당을 받는 것을 의미합니다.

 

하지만 이렇게 형식적 경매로 넘어가는 경우 주변 시세보다 싸게 낙찰이 되기 때문에 공유자 모두에게 손해입니다.

 

하지만 형식적 경매까지 넘어가는 경우가 있을 수 있기 때문에 애초에 지분 물건을 낙찰받을 때 무조건 싸게 받는 것이 중요합니다. 여기까지 진행되면서 가장 안 좋은 경우에는 본인이 낙찰받은 금액보다 더 떨어질 수도 있기 때문입니다.

 

결과적으로는 이렇게 형식적 경매로 넘어가기 전에 원만한 협의를 통해서 공유자가 낙찰자의 지분을 인수하는 것이 가장 똑똑한 방법이라고 할 수 있습니다.

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